Calculadora de l’IVA per a pisos i allotjaments turístics 2026 · Simula el 10 %

L’IVA dels allotjaments turístics, en clar.L’essencial del Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació. Obre el que necessitis.

La guia

Què canviaria i a qui afectaria

Avui, llogar un habitatge moblat sense serveis d’hostaleria està exempt d’IVA: no el cobres, però tampoc no pots recuperar el que pagues en les teves despeses. El Reial decret llei 29/2026 canviaria aquesta regla: si es convalida, des de l’1 de desembre de 2026 tota estada de 30 nits o menys amb un mateix hoste tributaria al 10 %, tant si la gestiones com a particular com si ho fas com a empresa, i des de la primera reserva. El decret no fixa cap mínim d’ingressos per sota del qual te’n lliuraries.

Portaria el 10 %

Pisos turístics i habitatges d’ús turístic
Cases rurals que es lloguen senceres
Estades de 30 nits o menys
La tarifa de neteja i els extres

Continuaria exempt

Estades de més de 30 nits
El lloguer de temporada
L’habitatge on vius, o habitacions d’aquest

No canviaria res

Si ja dones serveis d’hostaleria: ja tributes al 10 %

El decret es va publicar al BOE el 7 d’octubre i està pendent de convalidació al Congrés. Si es convalida, el 10 % s’aplicaria des de l’1 de desembre; si no, tot continuaria com fins ara.

El Mètode enllaça cada llei al seu text oficial al Butlletí Oficial de l'Estat — Al Mètode, cada llei enllaça al seu text oficial al BOE.

Com es calcularia l’IVA del teu lloguer

La llei obliga a ensenyar a l’hoste el preu final, amb impostos. Així que l’IVA aniria dins del preu que publiques: no se sumaria al final.

Base = preu amb IVA ÷ 1,10 · IVA = preu amb IVA − base

D’una nit de 110 €, 100 € serien teus i 10 € serien IVA. Però no tot aquest IVA sortiria de la teva butxaca: hi restaries el que pagues en les teves despeses. En un habitatge que factura 30.000 € l’any amb 9.000 € de despeses més IVA, d’aquests 10 € en recuperaries 6,93 € i a Hisenda hi anirien 3,07 €.

Làmina del Mètode: de 110 euros, 100 són teus i 10 són IVA; en recuperes 6,93 i a Hisenda hi van 3,07 — La làmina del capítol 57 del Mètode, amb aquest mateix exemple.

Per això, en aquest exemple, apujant una mica més d’un 3 % et quedaries exactament igual que avui. Com més inverteixes en el teu allotjament, menys hauries d’apujar.

Les despeses que et podries desgravar

Seria la cara bona del canvi. El que avui és un cost sense tornada passaria a ser recuperable cada trimestre, sempre que tinguis factura a nom teu i amb el teu NIF. Un tiquet sense les teves dades no serviria.

Es desgravaria

Neteja i bugaderia contractades
Llum, aigua, gas i internet
Roba de llit, parament i amenities
Mobiliari i electrodomèstics
Reformes i manteniment
Gestoria i programari

No es desgravaria

IBI i taxa d’escombraries
Assegurances
Quota de la comunitat
Interessos de la hipoteca
La compra d’un habitatge de segona mà (paga ITP)

Compte

Si fas servir tu l’habitatge unes setmanes, només la part del lloguer
Si barreges estades curtes i llargues, s’aplicaria la prorrata

Si tens pensat canviar matalassos, renovar la decoració o fer una reforma, i el decret es convalida, fer-ho després de donar-te d’alta t’estalviaria directament aquest IVA.

Airbnb, Booking i la comissió que s’abaratiria

El que gairebé ningú no explica: si no estàs donat d’alta, Airbnb et cobra un 21 % d’IVA a sobre de la seva comissió. Un 15,5 % es converteix en gairebé un 18,8 % del que factures.

Amb l’alta al ROI i el teu NIF-IVA a la plataforma, aquest IVA desapareixeria.

El ROI és el Registre d’Operadors Intracomunitaris. Es demanaria al mateix model 036 i et donaria el teu NIF amb el prefix ES. Airbnb factura des d’Irlanda i Booking des dels Països Baixos: tan bon punt validen el teu número, deixen de cobrar-te aquest IVA. Tu el declararies i te’l deduiries al mateix model, així que s’anul·laria. En un habitatge que factura 30.000 € l’any serien gairebé 1.000 € que deixaries de pagar.

El que hauries de fer a Hisenda

Si el decret es convalida, aquests serien els passos:

Alta a l’activitat, model 036Abans de l’1 de desembre

Epígraf 861.1 si només lloges, 685 si dones serveisAl mateix 036

Alta al ROI, si vens per plataformesAl mateix 036

Factura de cada estada, simplificada fins a 400 €A cada reserva

Model 303: IVA cobrat menys IVA recuperatCada trimestre

Model 349, si tens ROIAmb el 303

El teu primer 303, només amb desembre, es presentaria fins al 30 de gener de 2027; després, fins al 20 d’abril, juliol i octubre. Si ets persona física, l’IAE no et costaria res: n’estàs exempt. I donar-te d’alta per a l’IVA no et convertiria per si sol en autònom: això depèn que l’activitat sigui la teva ocupació habitual i de si dones serveis d’hostaleria. Si només lloges, normalment no presentaries el resum anual (model 390): n’hi hauria prou amb l’apartat anual del 303 del quart trimestre.

Les reserves que ja tens venudes

El decret no porta cap regla especial, així que manaria la general de la Llei de l’IVA (article 75): l’IVA neix quan es presta l’estada, però si cobres per avançat, neix en cobrar i pel que s’ha cobrat.

Estada des de l’1 de desembre, cobrada des d’aquesta data10 %

Estada des de l’1 de desembre, cobrada sencera abansExempta

Senyal abans i resta desprésSenyal exempt, resta al 10 %

Amb plataformes no està clar quina data compta com a cobrament teu. Si es convalida i vols anar sobre segur, aplica el 10 % a tota estada des de l’1 de desembre.

Preguntes freqüents

Hauré de cobrar IVA al meu pis turístic des de l’1 de desembre de 2026?

Si el decret es convalida, sí, a les estades de 30 nits o menys. El Reial decret llei 29/2026 trauria l’exempció i les sotmetria al 10 % d’IVA des de l’1 de desembre de 2026, tant si ets particular com empresa, i des de la primera reserva. Avui dia està pendent de convalidació al Congrés.

L’IVA dels pisos turístics seria del 10 % o del 21 %?

Del 10 %. Al juny es va parlar d’un 21 %, però el que recull el Reial decret llei 29/2026, pendent de convalidació, és el tipus reduït del 10 %, el mateix dels hotels.

Afectaria els lloguers de més de 30 nits?

No. Les estades de més de 30 nits, el lloguer de temporada, continuarien exemptes. I també el que lloguis a l’habitatge on tens la residència habitual, com una habitació.

M’hauria de fer autònom per cobrar l’IVA?

No necessàriament. Si el decret es convalida, t’hauries de donar d’alta a Hisenda amb el model 036 abans de la primera estada amb IVA, però això no et convertiria per si sol en autònom a la Seguretat Social: depèn que l’activitat sigui la teva ocupació habitual i de si dones serveis d’hostaleria. Si ets persona física, tampoc no pagaries l’IAE.

Airbnb o Booking cobrarien l’IVA per mi?

No. La plataforma cobra a l’hoste el preu que tu publiques, però l’IVA de l’estada el declararies tu cada trimestre amb el model 303. Per això el preu que publiquis l’hauria de portar dins.

Quant hauria d’apujar el preu per no perdre diners?

Molt menys d’un 10 %, perquè recuperaries l’IVA de les teves despeses i, amb el ROI, la plataforma deixaria de cobrar-te IVA a la seva comissió. En un habitatge que factura 30.000 € l’any amb 9.000 € de despeses més IVA n’hi hauria prou amb una mica més d’un 3 %. La calculadora et dona la teva xifra exacta.

Què passaria amb les reserves que ja tinc per a desembre?

Manaria l’article 75 de la Llei de l’IVA: si l’estada és des de l’1 de desembre i la cobres des d’aquesta data, portaria el 10 %. El que s’hagi cobrat abans, quan l’estada estava exempta, continuaria exempt. Amb plataformes no està clar quina data compta com a cobrament: el més segur seria aplicar el 10 % a tota estada des de l’1 de desembre.

Ja està aprovat l’IVA dels pisos turístics?

Encara no. El Reial decret llei 29/2026 es va publicar al BOE el 7 d’octubre de 2026, però el Congrés l’ha de convalidar. Si el convalida, el 10 % s’aplicaria a les estades de 30 nits o menys des de l’1 de desembre de 2026; si no, tot continuaria com fins ara. Aquesta calculadora és una simulació fins aquell dia.

Calculadora de l’IVA per a pisos i allotjaments turístics.

—

Que l’IVA no es noti en el teu any.